Lahan terbuka yang menampung alat-alat berat seperti buldoser dan truk di berbagai wilayah Amerika Serikat kini mulai menarik perhatian perusahaan pengelola investasi swasta Wall Street. Perusahaan pengelola aset alternatif seperti Brookfield dan Blackstone mulai melirik sektor yang dikenal sebagai penyimpanan luar ruangan industri atau *industrial outdoor storage* (IOS) ini seiring meningkatnya permintaan peralatan berat.
Peluang bagi Investor Kecil
Menurut Devin Barnwell, mitra pengelola dan salah satu pemimpin bisnis logistik Brookfield, sektor ini sebelumnya terfragmentasi, namun perusahaannya melihat peluang besar untuk mendatangkan modal institusional guna meningkatkan efisiensi rantai pasokan. Brookfield menggelontorkan dana sebesar 1,2 miliar dolar Amerika Serikat untuk mengambil alih Peakstone Realty Trust yang memiliki portofolio properti industri berupa halaman penyimpanan luar ruangan. Langkah serupa juga diambil oleh Blackstone melalui lengan utang real estatnya yang telah menggelontorkan pendanaan lebih dari 1,1 miliar dolar Amerika Serikat untuk pemilik penyimpanan luar ruangan.
Kendati didominasi oleh pemain besar, Adam Petrillo selaku direktur pelaksana eksekutif di Newmark menyebutkan bahwa peluang bagi investor perorangan dan pengusaha lokal masih terbuka luas. Investor skala kecil dinilai masih menguasai sejumlah titik penyimpanan strategis di pasar sekunder dengan ukuran lahan yang relatif terjangkau seluas tiga hingga lima hektar. Berdasarkan data Newmark Research dan Alterra IOS, tarif sewa lahan penyimpanan industri ini melonjak hingga dua kali lipat di delapan pasar utama antara tahun 2020 hingga kuartal ketiga tahun ini dengan rata-rata naik 103,5 persen menjadi hampir 11.000 dolar Amerika Serikat per hektar setiap bulannya.
Kenaikan tarif sewa tersebut dipengaruhi oleh aktivitas infrastruktur dan energi di sekitar lokasi, serta kedekatan dengan jalur kereta api, pelabuhan, atau jalan tol. Baltimore memimpin kenaikan dengan 204 persen, disusul Houston sebesar 159 persen, dan Norfolk mencapai 148 persen. Sam Cheema, salah satu pendiri CanTex Capital, menjelaskan bahwa pasokan lahan dengan zonasi yang tepat semakin sulit ditemukan karena banyak yang dialihfungsikan menjadi gudang maupun perumahan, sehingga membuat para penyewa cenderung bertahan lama.
Tantangan Pembiayaan dan Zonasi
Alex Sutterer selaku wakil presiden eksekutif di NAI Hiffman mengungkapkan bahwa sektor ini diminati karena membutuhkan biaya modal yang lebih rendah dibandingkan properti industri tradisional serta menawarkan potensi imbal hasil yang lebih tinggi. Meskipun demikian, para pembeli perlu memahami regulasi zonasi daerah agar tidak berinvestasi pada fungsi lahan yang sedang coba dihentikan oleh pemerintah kota. Di sisi lain, biaya utang yang masih tinggi serta pandangan pemberi pinjaman yang menganggap pembeli kecil lebih berisiko dapat membuat pembiayaan menjadi lebih mahal bagi investor perorangan.
Ross Blankenship, pemilik dua halaman armada di Colorado melalui Wins Parking, mengingatkan bahwa perhitungan keuangan harus didasarkan pada pendapatan sewa saat ini dan bukan pada harga jual di masa depan. Risiko utama bagi pengelola lahan terletak pada tingkat kekosongan karena halaman yang kosong tidak akan menghasilkan pendapatan sama sekali.
Faktor kekosongan yang rendah secara nasional serta tingginya tingkat retensi penyewa saat ini menjadi keunggulan tersendiri bagi kelas aset penyimpanan luar ruangan industri di tengah ketidakpastian biaya utang yang dikendalikan oleh bank sentral Amerika Serikat.
Sumber: US Top News and Analysis
