Suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) yang berada di atas 7 persen diperkirakan akan bertahan sebagai normal baru dalam jangka panjang. Kondisi ini dipicu oleh berbagai faktor ekonomi, mulai dari tingkat inflasi yang masih tinggi hingga persaingan modal yang semakin ketat.
Faktor Pendorong Suku Bunga Tinggi
Pergerakan suku bunga KPR umumnya mengikuti imbal hasil atau *yield* US Treasury tenor 10 tahun yang menjadi acuan karena KPR biasanya dilunasi atau dibiayai ulang sebelum jangka waktu 30 tahun berakhir. Kepala Ekonom perusahaan data properti Cotality, Selma Hepp, menjelaskan bahwa salah satu penyebab biaya pinjaman jangka panjang tetap tinggi adalah inflasi yang persisten. Ketika inflasi tinggi, investor menuntut imbal hasil obligasi jangka panjang yang lebih besar untuk mengimbangi penurunan daya beli uang yang akan dikembalikan nantinya. Data indeks harga pengeluaran konsumsi pribadi (PCE) yang menjadi acuan Federal Reserve menunjukkan inflasi belum pernah berada di bawah target 2 persen bank sentral sejak Februari 2021.
Selain inflasi, Selma Hepp menambahkan bahwa pemerintah federal meminjam dalam jumlah besar, sementara ledakan kecerdasan buatan memicu investasi swasta yang masif untuk pembangunan pusat data, pembangkit listrik, dan infrastruktur lainnya. Peningkatan permintaan modal secara bersamaan tersebut memberikan tekanan ke atas pada biaya pinjaman jangka panjang. Dibandingkan dekade 2010-an, dunia telah bergeser dari kondisi modal yang melimpah menjadi persaingan ketat memperebutkan modal. Pada masa lalu, inflasi yang rendah, tabungan berlimpah, dan permintaan modal yang relatif lemah sempat membantu menjaga suku bunga KPR tetap rendah.
Penurunan Permintaan Obligasi dan Kebijakan The Fed
Kepala Investasi perusahaan manajemen kekayaan Facet, Tom Graff, menyatakan bahwa permintaan untuk obligasi KPR juga melemah dan menaikkan suku bunga. Bank-bank menjadi lebih enggan memegang sekuritas yang didukung KPR menyusul lonjakan suku bunga pada periode 2022-2023 yang menimbulkan kerugian besar pada portofolio obligasi akibat penurunan harga saat suku bunga naik. Kegagalan Silicon Valley Bank dan First Republic juga memicu pengawasan regulasi yang lebih ketat terhadap kepemilikan obligasi bank.
Situasi tersebut berbanding terbalik dengan kebijakan Federal Reserve saat pandemi, di mana bank sentral memborong obligasi Treasury dan sekuritas KPR untuk menekan biaya pinjaman jangka panjang hingga mencapai rekor terendah. Kepala pinjaman residensial di TD Bank, Steve Kaminski, menuturkan bahwa The Fed kini sudah menghentikan pembelian aktif sekuritas yang didukung KPR. Dengan berakhirnya kondisi suku bunga rendah tersebut, suku bunga KPR kemungkinan besar akan tetap tinggi setidaknya selama tahun mendatang.
Sumber: US Top News and Analysis
